Com a popularização de plataformas de aluguel por temporada, como o Airbnb, surgiram debates jurídicos intensos sobre os limites da autonomia do proprietário em condomínios residenciais. Afinal, até onde vai o direito de usar e dispor do seu imóvel? E quando o interesse coletivo do condomínio se sobrepõe?
Neste artigo, explicamos a situação à luz da legislação, decisões dos tribunais e boas práticas condominiais.
📌 O Que Diz a Lei?
O Código Civil, em seu artigo 1.335, garante ao condômino o direito de usar, fruir e dispor livremente da sua unidade, desde que não prejudique a segurança, salubridade e sossego dos demais.
Já o artigo 1.336 impõe o dever de não utilizar a unidade de forma prejudicial ao condomínio, o que abre margem para restrições com base no interesse coletivo.
A legislação federal, no entanto, não proíbe expressamente o uso de imóveis residenciais para locação por temporada, mesmo que via plataformas digitais.
🏛️ Jurisprudência Atual: O Que os Tribunais Têm Decidido?
🔹 STJ – REsp 1819075/SP (Tema 1.102)
Em decisão de abril de 2021, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) fixou a tese de que:
“É válida a cláusula de convenção de condomínio residencial que proíbe a oferta de unidades autônomas para locação por curto prazo via plataformas digitais.”
Ou seja, condomínios residenciais podem proibir o aluguel por Airbnb, desde que tal restrição esteja prevista na convenção, com aprovação da maioria qualificada (2/3 dos condôminos).
🔹 Outros Tribunais
A tendência dos Tribunais Estaduais também tem sido de reconhecer o direito de os condomínios limitarem esse tipo de locação, quando há risco à segurança, rotatividade excessiva e quebra da finalidade residencial do prédio.
🏢 Condomínio Pode Proibir Airbnb? Depende!
✅ Pode proibir, se…
- Houver cláusula expressa na convenção do condomínio;
- A destinação do prédio for exclusivamente residencial;
- A proibição tiver sido aprovada por 2/3 dos condôminos em assembleia.
❌ Não pode proibir, se…
- A convenção não tratar do tema;
- Não houver prova de prejuízo ao sossego, segurança ou finalidade do imóvel;
- A destinação do prédio for mista (residencial/comercial).
E o Direito do Proprietário?
A autonomia privada continua existindo, mas não é absoluta em condomínios. O direito de dispor do imóvel deve ser conciliado com o interesse coletivo e a função social da propriedade (art. 5º, XXIII da CF/88).
Se não houver vedação expressa na convenção, o proprietário pode utilizar a unidade para locação por temporada, respeitando os limites de convivência e normas internas.
🧩 Boas Práticas para Condomínios e Proprietários
Para condomínios:
- Atualize a convenção condominial e o regimento interno.
- Estabeleça regras claras sobre locações por temporada.
- Documente ocorrências e prejuízos relacionados ao uso da unidade.
Para proprietários:
- Informe-se sobre o que diz a convenção do seu condomínio.
- Comunique previamente ao síndico a entrada de hóspedes.
- Oriente os locatários quanto às normas de convivência.
Conclusão
A questão do Airbnb em condomínios exige equilíbrio entre a liberdade individual e o interesse coletivo. O STJ já sinalizou que os condomínios têm o direito de restringir o aluguel por temporada, mas isso deve ser feito de forma legal, transparente e previamente acordada.
Se você é síndico, condômino ou proprietário de imóvel e enfrenta esse tipo de situação, é fundamental buscar assessoria jurídica especializada para garantir que seus direitos — e deveres — sejam respeitados.
🔔 Ficou com dúvidas? Entre em contato com nosso escritório e saiba como podemos ajudar o seu condomínio ou proteger o seu patrimônio.